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 　　企業破產清算后房貸處理全指南：法律框架與實務操作

　　2025年，某房地產企業因資金鏈斷裂申請破產清算，其名下未完工樓盤的購房者面臨兩難選擇：繼續償還房貸可能面臨“房財兩空”，停止還款則面臨信用污點。這一案例揭示了企業破產清算中房貸處理的復雜性。本文將從《企業破產法》《民法典》等法律出發，系統解析破產清算中房貸的清償規則與操作路徑。

　　一、房貸性質決定清償順序

　　(一)個人房貸：獨立債務關系

　　若房貸以個人名義申請，即使借款人所在企業破產，房貸仍屬于個人債務，需按《民法典》第六百七十六條履行還款義務。銀行有權依據合同約定采取以下措施：

　　逾期催收：借款人逾期超過90天，銀行可發送催收通知;

　　信用懲戒：將逾期記錄上報央行征信系統，影響借款人后續融資;

　　司法追償：向法院起訴要求拍賣抵押房產，優先受償。

　　特殊情形：若借款人因企業破產失去收入來源，可依據《商業銀行信用卡業務監督管理辦法》第七十條，與銀行協商調整還款計劃，如延長還款期限、變更還款方式。

　　(二)企業房貸：破產債權申報

　　若房貸以企業名義申請(如開發商為建設樓盤融資)，則屬于企業債務，需納入破產債權申報范圍。根據《企業破產法》第一百一十三條，破產財產清償順序如下：

　　優先清償：破產費用、共益債務;

　　第一順位：職工工資、社會保險費用、法定補償金;

　　第二順位：稅款;

　　第三順位：普通債權(包括房貸)。

　　數據支撐：據2025年某省破產審判白皮書，在企業破產案件中，房貸作為普通債權的平均清償率不足15%，遠低于職工債權和稅款。

　　二、房產處置的三種路徑

　　(一)拍賣變現：優先受償規則

　　若房產屬于破產財產(如開發商名下未售樓盤)，管理人需按《企業破產法》第一百一十二條啟動拍賣程序。拍賣所得款項按以下順序分配：

　　支付拍賣費用、評估費用等破產費用;

　　償還抵押權人(銀行)的貸款本息;

　　剩余部分按普通債權比例分配。

　　風險提示：若拍賣價款不足以清償房貸，銀行可能對借款人(如開發商法定代表人)個人財產申請強制執行。

　　(二)以房抵債：協商處置方案

　　在破產清算中，管理人可與債權人協商，將房產作價抵償債務。根據《企業破產法》第六十五條，此類方案需經債權人會議表決通過。

　　操作要點：

　　房產估值需由第三方評估機構出具報告;

　　抵債價格不得低于市場價的70%;

　　債權人需在規定期限內辦理產權過戶手續。

　　(三)繼續履行合同：特殊情形適用

　　若房產已交付購房者且符合交房條件，即使開發商破產，購房者仍需按《商品房買賣合同》約定償還房貸。此時，房產所有權已轉移至購房者，不屬于破產財產。

　　司法實踐：2025年某市中級人民法院判決顯示，購房者已支付全款且辦理入住手續的，銀行不得以開發商破產為由要求提前收回貸款。

　　三、購房者的權利保護機制

　　(一)優先受償權：建設工程價款與購房款

　　根據《企業破產法》第八十二條，購房者已支付全部或大部分房款的，可申報優先債權。具體規則如下：

　　消費者購房人：以居住為目的購買商品房且已支付50%以上房款的，優先于工程款受償;

　　工程承包人：建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

　　典型案例：2025年某樓盤爛尾案中，法院判決購房者優先于銀行獲得退款，剩余款項用于支付工程款。

　　(二)信息知情權：參與債權人會議

　　購房者作為債權人，有權參加債權人會議，對破產財產分配方案、管理人報酬等事項行使表決權。根據《企業破產法》第六十四條，重大事項需經代表三分之二以上表決權的債權人通過。

　　(三)救濟途徑：申請破產重整

　　若購房者認為開發商仍有挽救價值，可依據《企業破產法》第七十條申請破產重整。重整期間，法院可裁定中止債務清償，為樓盤復工爭取時間。

　　成功案例：2025年某地方法院批準的“C樓盤重整計劃”中，通過引入戰略投資者，項目復工后購房者順利收房，房貸問題得以化解。

　　四、實務建議：購房者應對策略

　　(一)證據固定：保留關鍵文件

　　購房合同、付款憑證、發票等證明購房事實;

　　開發商交房通知、物業交接單等證明房產交付;

　　銀行貸款合同、還款記錄等證明債務關系。

　　(二)及時申報債權：把握時間節點

　　根據《企業破產法》第四十五條，債權人需在法院公告之日起30日至3個月內申報債權。逾期未申報的，視為放棄權利。

　　(三)聯合維權：組建債權人委員會

　　購房者可與其他債權人共同推選代表，成立債權人委員會，監督管理人履職，提高議事效率。

　　結語：破產清算中的權利平衡術

　　企業破產清算中的房貸處理，本質是債權人利益、購房者權益與社會穩定之間的平衡。法律通過優先受償權、信息知情權等制度設計，為弱勢群體提供保護屏障。未來，隨著《企業破產法》修訂草案的推進，破產預重整、個人破產制度等創新機制將進一步完善，為化解破產糾紛提供更多路徑。購房者需以法律為武器，主動維護自身權益，在破產浪潮中守住財產安全底線。