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 　　公司破產或解散清算程序全解析：房產如何處理？

　　公司破產或解散時，清算程序是市場主體有序退出的核心環節。其中，房產作為重要資產，其處理方式直接影響債權人權益實現。本文結合2025年最新《公司法》及《企業破產法》，系統梳理清算程序流程及房產處置規則。

　　一、清算程序的核心步驟：從成立清算組到財產分配

　　1. 清算組的成立與職責

　　根據《公司法》第一百八十三條及2025年司法解釋，公司解散后應在15日內成立清算組，成員由股東、董事或法院指定人員組成。清算組職責包括：

　　清理公司財產：編制資產負債表和財產清單;

　　通知與公告債權人：60日內在省級以上媒體公告;

　　處理與清算相關的公司未了結業務。

　　2. 房產作為破產財產的處理流程

　　房產評估：清算組需委托具有資質的評估機構對房產進行價值評估;

　　房產變價：通過拍賣、協議轉讓等方式處置房產，變價所得納入破產財產;

　　房產分配：按《企業破產法》第一百一十三條規定的順序清償債務。

　　案例：2025年上海某房地產公司破產案中，清算組通過司法拍賣以2.8億元變價公司名下寫字樓，所得款項優先清償職工債權1500萬元后，普通債權清償率達22%。

　　二、房產處理的特殊情形：擔保房產與共有房產

　　1. 設定擔保的房產處理

　　根據《民法典》第三百九十四條，若房產已設定抵押擔保，抵押權人可就房產變價款優先受償。但若房產變價款超過擔保債權金額，剩余部分需納入破產財產統一分配。

　　2. 共有房產的處理規則

　　若房產為多個股東共有，清算組需依據《民法典》第三百零一條，經占份額三分之二以上的共有人同意方可處置。共有人不同意處置的，需通過訴訟分割共有財產。

　　三、2025年新規對清算程序的影響

　　1. 簡易清算程序的適用

　　對資產總額不超過500萬元的小公司，可適用簡易程序清算，清算組成立時限縮短至10日，財產變價時限壓縮至2個月。

　　2. 電子清算報告的效力提升

　　2025年《公司法》明確電子清算報告與紙質報告具有同等法律效力，但需通過區塊鏈存證平臺備案，提升清算透明度。

　　四、實務操作建議：如何高效完成清算程序?

　　1. 提前準備房產處置方案

　　清算組應在接管公司后立即啟動房產評估，選擇合適時機變價。例如，在房地產市場上行期處置房產，可提升變價款金額。

　　2. 協調抵押權人與普通債權人利益

　　對設定擔保的房產，清算組可協調抵押權人接受部分現金清償+部分房產過戶的方案，平衡各方利益。

　　結語

　　公司破產或解散時的清算程序，是市場主體有序退出的法律保障。房產作為核心資產，其處理需兼顧效率與公平。2025年法律通過簡易清算程序、電子清算報告等規則，既降低清算成本，也守住債權人權益的底線。